主业不振的云煤能源(600792，SH)多路出击力推转型，但曲线投资房地产项目却让一些投资者看不懂。
12月10日，云煤能源公告称，全资子公司师宗煤焦化工有限公司(以下简称师宗煤焦化)继续加码2.94亿元，认购成都投智瑞峰投资中心(有限合伙)(以下简称投智瑞峰)有限合伙人份额。从今年6月至今，云煤能源及其子公司累计投资入伙投智瑞峰6.54亿元。
经过数次增加投资，投智瑞峰这个类似私募基金的平台已经发生一些变化。投智瑞峰投资范围最初为云贵煤矿项目，但云煤能源方面投资的6.54亿元中5.94亿元都被用于向两家云南地产企业委托贷款并用于地产项目开发。在房地产市场低迷的情况下，云煤能源逆市曲线投资地产原因何在?
虽然云煤能源称对外投资不构成关联交易，但《每日经济新闻》记者发现，上述两家地产企业与云煤能源大股东昆钢控股有着一定关系，而且目前仍有合作项目。
对此，云煤能源内部人士向《每日经济新闻》记者表示，公司大股东与上述两家地产公司曾有合作，但投智瑞峰的投资方向不受昆钢控股影响，是基金公司方面的考虑，而且公司对投资收益有信心。
5.94亿曲线投向地产项目
受困于煤化工行业市场低迷以及焦炭价格持续下跌，云煤能源业绩增长乏力。传统业务的疲敝让云煤能源开始转型，先是定增募资22亿元跨界管道物流，随后又投资3.6亿元进行生物天然气项目，但其动辄数亿元入伙私募基金却让一些投资者疑惑不已。
今年6月，为了提升资金收益，建立安全的资金运转模式，云煤能源出资4000万元认购投智瑞峰有限合伙人份额。据了解，投智瑞峰类似于私募基金，由成都汇智信股权投资基金管理有限公司 (以下简称汇智信公司)设立。
而汇智信公司是由成都投智资产管理有限公司 (以下简称投智公司)、云煤能源及自然人陈建宁共同发起设立，其中投智公司出资500万元，股权占比为50%，是汇智信基金管理公司控股股东。云煤能源出资50万元，股权占比5%，并委派一名董事。
投资平台搭建后，云煤能源不断加码。今年7月，云煤能源公告称，公司与投智瑞峰合作模式已基本成熟，且投智瑞峰业务逐渐扩大，为提升公司资金收益，公司拟继续出资2000万元认购有限合伙人份额。
今年9月，云煤能源全资子公司师宗煤焦化开始大手笔加入投智瑞峰的投资平台。9月，师宗煤焦化动用自有资金3亿元认购投智瑞峰有限合伙人份额，并将以委托贷款的方式，提供给昆明楷丰房地产开发有限公司(以下简称楷丰地产)用于项目在建工程后续资金投入。
同时，楷丰地产以可用于销售的住宅、车位、商铺以在建工程抵押方式提供抵押，楷丰地产股东以其持有的楷丰地产100%的股权，昆明博宇房地产开发公司 (以下简称博宇地产)50%的股权提供质押，楷丰地产股东提供连带保证担保。
12月10日，云煤能源公告称，师宗煤焦化用自有资金2.94亿元认购投智瑞峰有限合伙人份额，并以委托贷款的方式将认购资金提供给云南恒达房地产开发经营有限公司(恒达地产)用于旗下的地产项目开发。
值得注意的是，投智瑞峰的目标规模已经从最初设立时的6亿提升至目前的9亿元，其投资领域由最初的为 “云南及贵州的煤矿贸易融资项目及补充其生产流动资金”，但在师宗煤焦化大额认购后，其投资标的成为对房地产的委托贷款。
投资标的与大股东“关联”
在房地产行业低迷之下，投智瑞峰还是选择投资地产企业，而且上述两家企业在云南本地并不是十分大的地产企业，但两家企业却有一个共同的特点——与昆钢控股有着一定联系。
恒达地产的股东为黄乐祥等3位自然人，注册资本仅800万元。但恒达地产的全资子公司腾冲恒达房地产开发有限公司 (以下简称腾冲恒达)则“身世不凡”。工商信息系统的资料显示，昆钢控股全资子公司云南昆钢房地产开发有限公司 (以下简称昆钢地产)在2012年8月入股腾冲恒达持有51%股权，但在2014年11月24日退出。
根据产权交易所的挂牌信息，今年10月，昆钢控股曾以5575万元的价格转让腾冲恒达51%股权，而且截至评估基准日，腾冲恒达欠昆钢地产2.8958亿元债务，受让方需在《产权交易合同》生效之日起5个工作日内代偿。
据了解，腾冲恒达主要开发西山坝“自在山居”旅游综合体项目。在多个网络平台上，该项目被称为恒达地产和昆钢地产联合开发，总投资22亿元，项目用地面积800亩。
在昆钢地产转让腾冲恒达股权后，云煤能源为何又火速曲线投资其母公司?如果该项目收益率很好，昆钢地产又为何转让?这似乎成为一个难解之谜。
此外，楷丰地产与昆钢地产的关系更为直接。来自昆钢地产官网的新闻稿显示，2013年8月，在昆钢地产与自然人田维松、姜力、叶云飞之前已签订 《凤凰御景项目开发合作框架协议》的基础上，昆钢地产又与楷丰地产三位自然人股东合资成立博宇地产，在未来三年共同合作开发“凤凰御景”二期项目。
《每日经济新闻》记者根据工商信息系统的资料证实上述信息，昆钢地产目前持有博宇地产50%股权。“凤凰御景”项目售楼部人员亦表示，该项目由昆钢参股。昆钢地产官网则显示，两年来，昆钢地产与楷丰地产一直保持着良好合作关系，在“凤凰御景”一期项目上合作愉快。
公开资料显示，2012年12月，楷丰地产以2.44亿元取得昆明西山区福海街道办事处陆家社区辖区内J2012-019-A1、A3地块，总面积48.76亩。“凤凰御景”一期销售已进入尾声，二期项目即将开工建设。
对于楷丰地产和恒达地产与昆钢地产之间的关系，上述云煤能源内部人士向记者表示，曾经确实有过一些合作，但不存在关联关系，现在也没有合作了。此外，该人士否认昆钢控股影响投智瑞峰投资上述地产企业，投智瑞峰投资领域的转变是出于基金公司自身的考虑。
企业委托贷款面临较高风险
在房企贷款条件严格，融资艰难的背景下，通过委托贷款曲线融资并不鲜见。但在全国房地产市场普遍陷入销售困境情况下，这类投资的风险也逐步加大。
所谓委托贷款，是指由委托人提供合法来源的资金，银行根据委托人确定的贷款对象和用途等代为发放、监督并协助收回的贷款业务。委托贷款的期限由委托人根据具体情况来确定，银行作为中介不提供资金，也不承担风险，只是收取一定服务费用。
事实上，投智瑞峰提供的预期收益12%~15%极具诱惑。有业内人士指出，利率超过12%的借款企业几乎都是房地产企业，而这也一度引发上市公司通过委托贷款“借钱”给房地产企业的“风潮”。
然而，在赚取高收益的同时，也时刻面临高风险，上市公司参与委托贷款出现问题的并不鲜见。例如，香溢融通 (600830，SH)2014年半年报显示，其向上海星裕置业有限公司发放的3200万元、500万元两笔委托贷款均已逾期，而两笔贷款均已涉诉。波导股份(600130，SH)也公告称其为一家地产企业提供的委托贷款本金5000万元和利息98万元已经逾期。
央行数据显示，2013年委托贷款新增达到2.55万亿元，相当于全年新增人民币贷款的28.6%，新增规模达到2012年的近两倍。有官方媒体报道称，大量资金通过委托贷款流向房地产等限控行业已经引起了监管部门的注意。
房地产企业融资需符合“432”原则(即四证、二级资质、30%项目资金)，但挂牌信息特别提示，腾冲恒达目前仅取得一期 《建设工程规划许可证》(四证之一)，其余各期《建设工程规划许可证》还未进行报批。
从挂牌信息来看，截至2014年7月31日，腾冲恒达净利润亏损177万元，负债总计3.56亿元。一位云南当地地产人士亦对记者表示，腾冲的地产销售情况今年普遍不好，很多房企经营都十分艰难。
值得注意的是，云煤能源在公告中亦提示行业风险称，投资资金用于楷丰地产在建工程后续资金投入，现房地产行业市场持续低迷，存在产品销售可能不能实现及不能按时交房导致的债务不能偿还风险。
